Maklervertrag: Übliche Laufzeit, Ausnahmen, Fristen und automatische Verlängerung
INHALTSVERZEICHNIS
- Nicht zu kurz, nicht zu lang: Angemessene Dauer des Maklervertrags wählen
- Ausnahmefälle: Wenn längere Laufzeiten rechtlich zulässig sind
- Lange Vertragslaufzeit vermeiden, Flexibilität sichern
- Warum eine Befristung den Verkaufsprozess voranbringt
- Bedingungen für die automatische Verlängerung
- Vertragslaufzeit - Muster zum Download immer juristisch prüfen lassen
- Fragen und Antworten
- Fazit
Der Maklervertrag bildet die rechtliche Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen einem Immobilienmakler und seinem Auftraggeber. Dabei ist es für beide Vertragspartner wichtig, die rechtlichen Rahmenbedingungen einer solchen Vereinbarung genau zu kennen.
Bei Maklerverträgen, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden, besteht seit 2014 ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Innerhalb dieser Frist können Kunden den Vertrag ohne Angabe von Gründen widerrufen. Ein Immobilienmakler ist dazu verpflichtet, seine Klienten vor dem Vertragsabschluss ordnungsgemäß über das Widerrufsrecht aufzuklären. Unterlässt er dies oder verwendet er eine fehlerhafte Widerrufsbelehrung, kann sich die Frist um bis zu 12 Monate verlängern.
Seit 2020 müssen Maklerverträge zudem zwingend in Textform vorliegen, zum Beispiel als Papierdokument, als Fax, als PDF-Datei oder als E-Mail. Eine zentrale Rolle spielen die Vereinbarungen zur Vertragslaufzeit und die festgelegten Fristen. Einerseits bestimmen sie, wie lange ein Makler tätig sein darf. Zum anderen legen sie auch die Bedingungen für eine Vertragsverlängerung fest.
Aber welche Laufzeit ist üblich? Welche Befristungen sind zulässig? Und was müssen Immobilienprofis in Bezug auf die Dauer und automatische Vertragsverlängerungen beachten? Wir geben Ihnen einen kompakten Überblick über die wichtigsten Aspekte.
Nicht zu kurz, nicht zu lang:
Angemessene Dauer des Maklervertrags wählen
Die Dauer eines befristeten Maklervertrags sollte immer auf den jeweiligen, oft sehr individuellen Immobilienmarkt abgestimmt sein. In der Praxis beträgt die übliche Laufzeit eines Maklervertrages drei bis sechs Monate. Dies gilt zum Beispiel für einen befristeten Makleralleinauftrag als angemessen.
In diesem Zeitraum hat der Makler ausreichend Gelegenheit, die Immobilie seines Klienten professionell zu vermarkten. Der Auftraggeber wiederum profitiert davon, dass er nicht langfristig an den Vertrag gebunden ist.
Ein Immobilienmakler und sein Kunde können auch einen unbefristeten Vertrag abschließen. Dieser läuft bis zur Vermittlung des Objekts, kann aber von beiden Vertragspartnern jederzeit fristlos und ohne besonderen Grund gekündigt werden. So hat der Auftraggeber die Möglichkeit, bei Unzufriedenheit schnell den Makler zu wechseln.
Ausnahmefälle: Wenn längere Laufzeiten rechtlich zulässig sind
Immobilien in strukturschwachen Regionen, Häuser und Wohnungen mit hohem Sanierungsbedarf, Luxusimmobilien oder spezielle Objekte mit ungewöhnlichen Eigenschaften sind oft schwer zu vermarkten. Der Immobilienmakler benötigt dann meist deutlich mehr Zeit für eine erfolgreiche Vermittlung. In solchen Fällen gelten auch Laufzeiten von mehr als sechs bis acht Monaten für einen befristeten Maklervertrag als angemessen und rechtlich zulässig. Die längeren Laufzeiten müssen dabei im Einzelfall nachvollziehbar begründet werden.
Lange Vertragslaufzeit vermeiden,
Flexibilität sichern
Eine zu lange Vertragslaufzeit kann bei einem befristeten Maklervertrag problematisch sein. Sie schränkt nicht nur den Handlungsspielraum des Kunden ein, sondern kann unter Umständen sogar zur Unwirksamkeit des Vertrages führen, da sie in unangemessener Weise in die wirtschaftliche Freiheit des Auftraggebers eingreift.
Die Vereinbarung einer moderaten Laufzeit hingegen gewährleistet eine faire und effiziente Zusammenarbeit zwischen Makler und Immobilienverkäufer. Sie motiviert den Makler, die Vermarktung zeitnah zum Erfolg zu bringen, und sorgt dafür, dass beide Parteien für die Dauer des gesamten Verkaufsprozesses ein gutes Gefühl haben.
Ein befristeter Vertrag bedeutet auch für den Vermittler ein Stück Sicherheit, denn der Auftraggeber kann, anders als bei einem unbefristeten Kontrakt, nur dann eine außerordentliche Kündigung aussprechen, wenn der Immobilienprofi seinen vereinbarten Pflichten nicht nachkommt.
Warum eine Befristung den Verkaufsprozess voranbringt
Ein zeitlich befristeter Maklervertrag verhindert, dass sich der Verkauf unnötig in die Länge zieht. Er schafft Transparenz und Verbindlichkeit, da sowohl der Makler als auch sein Auftraggeber genau wissen, bis wann die Vermarktung abgeschlossen sein sollte.
Die Befristung ist ein wirksames Mittel für einen zügigen Verkaufsprozess: Der Makler wird innerhalb des vereinbarten Zeitraums aktiv alle Maßnahmen ergreifen, um die Immobilie erfolgreich zu vermitteln. Schließlich hängt seine Provision direkt vom Vertragsabschluss ab.
Damit ein Immobilienprofi auch nach Vertragsende noch eine Vergütung beanspruchen kann, wird in den meisten Maklerverträgen eine Bindungsfrist von in der Regel sechs Monaten vereinbart. Verkauft der Klient seine Immobilie innerhalb dieses Zeitraums an einen Interessenten, den der Makler während seiner Vermittlungstätigkeit akquiriert hat, so bleibt das Recht auf eine Provision bestehen, auch wenn der Vertrag bereits abgelaufen ist.
Bedingungen für die automatische Verlängerung
Ein befristeter Maklervertrag kann eine Klausel enthalten, die vorsieht, dass sich der Vertrag automatisch verlängert, wenn der Kunde nicht fristgerecht kündigt. Solche Klauseln sind unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
In einem Urteil vom 28.05.2020 hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass automatische Verlängerungsklauseln rechtmäßig sein können, wenn sie direkt in den Maklervertrag eingebunden sind. Sie dürfen auch Teil der AGB des Maklers sein, sofern diese ordnungsgemäß als fester Bestandteil des Hauptvertrags vereinbart wurden. Eine solche Klausel ist hingegen unwirksam, wenn sie lediglich in einer beiliegenden Anlage erwähnt wird und der Auftraggeber nur darauf hingewiesen wird, dass er sie beachten soll.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist die automatische Verlängerung eines ungekündigten befristeten Maklervertrags dann unbedenklich, wenn der neue Vertragszeitraum nicht länger als die Hälfte der ursprünglich vereinbarten Laufzeit ist.
Ein Maklervertrag mit fester Laufzeit endet zum vereinbarten Zeitpunkt, ohne dass es einer Kündigung bedarf, sofern er eine unwirksame Verlängerungsklausel enthält. Dies gilt auch dann, wenn die Vermarktung noch nicht abgeschlossen ist. Makler sollten daher stets darauf achten, dass ihre Verträge allen Anforderungen genügen, um rechtliche Risiken dieser Art zu vermeiden.
Vertragslaufzeit - Muster zum Download immer juristisch prüfen lassen
Im Internet stehen zahlreiche Vertragsmuster zur Verfügung, die als Orientierungshilfe für Immobilienmakler dienen können. Diese Vorlagen enthalten oft bewährte Klauseln zu den Themen Vertragslaufzeit, Befristung und Verlängerung. Sie können dabei helfen, rechtssichere Vereinbarungen zu treffen.
Makler sollten dennoch darauf achten, dass die Muster an ihre individuellen Geschäftsbedingungen und die aktuelle Rechtslage angepasst werden. Musterverträge bieten eine gute Basis, ersetzen jedoch keine rechtliche Prüfung. Insbesondere bei komplexen Regelungen zur Vertragsverlängerung die rechtliche Aktualität überprüft werden. Wer auf der sicheren Seite sein will, tut gut daran, einen Mustervertrag immer von einem Experten überprüfen zu lassen.
Fragen und Antworten
Wie lange läuft üblicherweise ein Maklervertrag?
Die übliche Laufzeit eines Maklervertrags beträgt in der Praxis drei bis sechs Monate. Dies gilt insbesondere für einen befristeten Makleralleinauftrag als angemessen. In diesem Zeitraum hat der Makler ausreichend Gelegenheit, die Immobilie seines Klienten professionell zu vermarkten. Der Auftraggeber wiederum profitiert davon, dass er nicht langfristig an den Vertrag gebunden ist.
Welche Laufzeit hat die Verlängerung eines Maklervertrags?
In den meisten Maklerverträgen wird eine Bindungsfrist von in der Regel sechs Monaten vereinbart. So kann ein Immobilienmakler auch nach Vertragsende noch eine Vergütung beanspruchen. Verkauft der Klient seine Immobilie innerhalb dieses Zeitraums an einen Interessenten, den der Makler während seiner Vermittlungstätigkeit akquiriert hat, so bleibt das Recht auf eine Provision bestehen, auch wenn der Vertrag bereits abgelaufen ist.
Ist die automatische Verlängerung eines Maklervertrags zulässig?
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist die automatische Verlängerung eines ungekündigten befristeten Maklervertrags unter bestimmten Bedingungen unbedenklich und zulässig. Voraussetzung ist, dass der neue Vertragszeitraum nicht länger als die Hälfte der ursprünglich vereinbarten Laufzeit beträgt.
Wie lange ist man an einen Maklervertrag gebunden?
In der Regel beträgt die Laufzeit eines Makleralleinauftrags drei bis sechs Monate. Immobilienmakler und ihre Kunden können jedoch auch einen unbefristeten Vertrag abschließen. Dieser läuft bis zur Vermittlung des Objekts, kann aber von beiden Vertragspartnern jederzeit fristlos und ohne besonderen Grund gekündigt werden. So hat der Auftraggeber die Möglichkeit, bei Unzufriedenheit schnell den Makler zu wechseln.
Fazit
Für eine erfolgreiche Zusammenarbeit zwischen Immobilienmakler und Auftraggeber ist die Laufzeit des Maklervertrags von entscheidender Bedeutung. Die übliche Laufzeit eines befristeten Vertrags beträgt drei bis sechs Monate.
Befindet sich die Immobilie in einer strukturschwachen Region oder ist sie stark sanierungsbedürftig, was eine besonders schwierige Vermarktung zur Folge hat, kann eine längere Vertragsbindung notwendig und auch rechtmäßig sein. Zu lange Laufzeiten schränken die Flexibilität des Auftraggebers jedoch möglicherweise in unangemessener Weise ein und sind daher unbedingt zu vermeiden.
Ein zeitlich befristeter Maklervertrag sorgt für einen zügigen Verkaufsprozess und endet mit dem Ablauf der vereinbarten Laufzeit. Klauseln zur automatischen Verlängerung von Maklerverträgen sind grundsätzlich zulässig, jedoch sind sie an bestimmte Bedingungen geknüpft: So müssen sie unter anderem wirksam in den Hauptvertrag einbezogen sein. Zudem sollte der Verlängerungszeitraum die Hälfte der ursprünglich vereinbarten Laufzeit nicht übersteigen.
Außerdem sind Immobilienmakler dazu verpflichtet, die geltenden Vorgaben zum Widerrufsrecht und zur Textform zu berücksichtigen. Wer vorgefertigte Vertragsmuster z. B. zum Download auf der eigenen Immobilienmakler-Webseite verwendet, sollte diese an die individuelle Situation anpassen und im Zweifel rechtlich prüfen lassen. Nur mit einem rechtssicheren Vertrag wird eine solide Grundlage für Transparenz, Fairness und eine erfolgreiche Vermarktung geschaffen.
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