Maklervertrag: Was muss ein Vertrag enthalten? Wichtige Inhalte und Gestaltung
INHALTSVERZEICHNIS
- Vertragsgestaltung - warum ist der Inhalt eines Maklervertrages so wichtig?
- Das Zustandekommen eines Maklervertrages und die wichtigsten Inhalte
- Pflichtangaben im Maklervertrag: Das muss ein Vertrag enthalten
- Maklerauftrag: Zusätzliche individuelle Vereinbarungen
- Maklervertrag - AGB sind keine Pflicht, aber sinnvoll
- Das Exposé als zentraler Gegenstand des Maklervertrages
- Muster Immobilienmaklervertrag: Vorlagen zur Unterstützung bei Vertragsgestaltung
- Fragen und Antworten
- Fazit
In der komplexen Welt der Immobilienvermittlung geht es immer um hohe finanzielle Werte und oft auch um tiefe Emotionen. Daher ist ein Maklervertrag, der zwischen einem Auftraggeber und einem Makler geschlossen wird und daher ein privatrechtlicher Vertrag ist, als essenzielle Grundlage für eine langfristige, erfolgreiche und vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen den Parteien unverzichtbar. Er schafft Rechtssicherheit für alle Beteiligten und sorgt für Transparenz.
Seit dem 23. Dezember 2020 ist für Maklerverträge beim Verkauf von Immobilien die Schriftform zwingend notwendig. Maklerverträge müssen also immer per E-Mail, per Fax oder in Papierform abgeschlossen werden. Umso wichtiger sind ihr Inhalt und ihre Gestaltung. Doch was muss ein Vertrag enthalten, damit er gültig und rechtswirksam ist? Und welche Details sollten unbedingt geklärt werden, um Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden?
Von den Pflichtangaben bis zu individuellen Vereinbarungen - in diesem Beitrag werden die wesentlichen Inhalte von Maklerverträgen und die Vertragsgestaltung näher beleuchtet. Darüber hinaus erfahren Sie, in welcher Weise das Exposé ein zentraler Gegenstand ist. Zudem zeigen wir auf, worauf bei Vorlagen und Mustern besonders zu achten ist und erläutern, warum AGB im Maklervertrag durchaus nützlich sein können, auch wenn sie für Immobilienmakler gesetzlich nicht verpflichtend sind.
Vertragsgestaltung - warum ist der Inhalt eines Maklervertrages so wichtig?
Ein Maklervertrag wird im Normalfall individuell vereinbart. Er muss aber bestimmte Pflichtangaben enthalten, da er sonst nicht rechtswirksam ist. Als verbindliche Basis für die gemeinsame Arbeit zwischen dem Makler und seinem Auftraggeber sollte er die Interessen beider Parteien optimal abdecken, damit keine Person einen Nachteil hat.
Weil im Bereich der Immobilienvermittlung viel Geld im Spiel ist, gilt es, Fehlinterpretationen und rechtliche Unklarheiten von vornherein auszuschließen. Sämtliche Vertragsbedingungen sollten präzise, verständlich und rechtskonform formuliert werden. So kennen beide Parteien ihre Rechte und Pflichten genau und können sich auf klare Rahmenbedingungen verlassen. Es schafft Vertrauen, wenn alle wichtigen Aspekte wie die Höhe der Provision, die Aufgaben des Maklers und der Ablauf der Zusammenarbeit exakt geregelt sind.
Ein sorgfältig gestalteter Maklervertrag gibt Ihnen als Profi für Immobilien außerdem die Möglichkeit, Ihre Leistungen professionell abzusichern. Gleichzeitig schützt er vor Meinungsverschiedenheiten, rechtlichen Problemen, Schadensersatzansprüchen und anderen finanziellen Risiken.
Das Zustandekommen eines Maklervertrages und die wichtigsten Inhalte
Der Gesetzgeber schreibt nicht verbindlich vor, welche Leistungen der Makler oder die Maklerin im Rahmen des Vertrages zu erbringen hat. Die Rechte und Pflichten der beteiligten Parteien sind also nicht gesetzlich festgelegt. Im Idealfall enthält ein Maklervertrag aber alle getroffenen Absprachen und sämtliche vereinbarten Regelungen.
Die Inhalte sollten immer sorgfältig ausgearbeitet und vor Unterzeichnung von beiden Seiten genau geprüft werden.
Der Maklervertrag kommt erst zustande, wenn beide Parteien (Auftraggeber und Makler) ihn unterschrieben haben, genauso wie bei jedem anderen Vertrag.
Ohne gewisse Pflichtangaben ist der Vertrag nicht rechtsgültig. Darüber hinaus können je nach Bedarf individuelle Vereinbarungen getroffen werden, um die Zusammenarbeit genau zu regeln. Die ergänzenden Bestimmungen helfen dabei, den Vertrag an die spezifischen Bedürfnisse der Parteien anzupassen und Missverständnisse sowie Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden..
Pflichtangaben im Maklervertrag
- Das muss ein Vertrag enthalten:
Die Vertragsart:
Einfacher Maklervertrag oder Makleralleinauftrag (einfacher Alleinauftrag, qualifizierter Alleinauftrag)
Die Vertragsart legt fest, in welchem Maße der Auftraggeber an den Makler gebunden ist. Man unterscheidet zwischen einem einfachen Maklerauftrag (der Auftraggeber darf auch selbst verkaufen oder weitere Makler beauftragen) und dem Makleralleinauftrag. Mit Blick auf den Letzterem ist noch zwischen dem einfachen Alleinauftrag (der Auftraggeber darf keinen weiteren Makler beauftragen, hat aber die Erlaubnis noch selbst zu verkaufen) und einem qualifizierten Alleinauftrag (der Auftraggeber verpflichtet sich, alle Kaufinteressenten an den Makler weiterzuleiten) zu unterscheiden.
Die Vertragsparteien
Die beteiligten Parteien, das Maklerunternehmen und der Auftraggeber, müssen eindeutig benannt werden. Der Name und die vollständige Anschrift des Immobilienmaklers und des Auftraggebers (Verkäufer, Vermieter oder Kaufinteressent) müssen im Maklervertrag angegeben werden.
Beschreibung der Immobilie
Die zu vermittelnde Immobilie (Haus, Wohnung, Gewerbeobjekt, Grundstück) ist detailliert zu beschreiben. Hierzu zählen Angaben über Adresse, Grundstücksgröße, Wohnfläche und besondere Merkmale des Objekts.
Preis
Handelt es sich um einen Verkaufsauftrag, sollte der angestrebte (bzw. der vom Makler ermittelte) marktgerechte Verkaufspreis im Vertrag festgehalten werden. Außerdem kann geregelt werden, inwieweit der Makler bei Verkaufsverhandlungen vom angestrebten Verkaufspreis abweichen darf.
Provision (Maklerprovision)
Aus dem Vertrag muss eindeutig hervorgehen, wer die vereinbarte Provision zu bezahlen hat (Verkäufer, Käufer oder beide gemeinsam) und wie hoch diese ausfällt. Auch die Voraussetzungen, unter denen der Makler Anspruch auf seinen Maklerlohn hat, sollten klar geregelt sein. Eine wichtige Frage ist zum Beispiel, ob der Immobilienprofi die Courtage erst bei Abschluss und Unterzeichnung eines notariellen Kaufvertrages erhält oder bereits dann, wenn er nachweist, dass ein Kaufvertrag durch seine Vermittlung zustande gekommen ist.
Laufzeit
Die Regelung der Vertragslaufzeit gewährleistet eine angemessene Dauer der Zusammenarbeit und legt Bedingungen für die Beendigung des Vertrags fest. Insbesondere bei Alleinaufträgen ist eine klare zeitliche Begrenzung wichtig. Sie steigert die Motivation des Maklers, die Immobilie innerhalb der vereinbarten Frist zu verkaufen. Immobilienmakler sollten darauf achten, dass die Laufzeit nicht zu kurz bemessen ist, um ausreichend Raum für eine professionelle Vermarktung zu haben. In der Praxis ist ein Zeitraum von drei bis sechs Monaten üblich, auch unbefristete Maklerverträge können abgeschlossen werden.
Kündigungsbedingungen
Makler und Auftraggeber müssen regeln, unter welchen Umständen der Vertrag von beiden Seiten gekündigt werden kann. Gleichzeitig sollte eine Frist für die Kündigung festgelegt werden, um unklare Verhältnisse zu vermeiden.
Widerrufsbelehrung
Bei einem Fernabsatzgeschäft (z. B. Abschluss des Vertrags per E-Mail oder Fax) steht dem Auftraggeber als Verbraucher ein gesetzliches Widerrufsrecht zu. Auf dieses muss ausdrücklich hingewiesen werden.
Bindungsfrist
Eine Bindungsfrist ist eine Vereinbarung, die auch nach Ablauf des Maklervertrags eine Provisionszahlungspflicht des Auftraggebers vorsieht, sofern ein Kaufvertrag mit einem vom Makler vermittelten Interessenten zustande kommt. Eine solche Vereinbarung sollte immer möglichst eindeutig formuliert werden. Dies schützt die Partner vor einer zu langen Bindung und hilft Missbrauch auszuschließen und Rechtsstreitigkeiten zu verhindern.
Maklerauftrag:
Zusätzliche individuelle Vereinbarungen
Auftrag erteilen: Umfang der Leistungen des Maklers
Der Leistungskatalog eines professionellen Immobilienmaklers ist vielfältig. Er reicht von der Erstellung eines professionellen Exposés über die Organisation und Durchführung von Besichtigungen bis zur Unterstützung bei der Vertragsabwicklung. Zudem schließt er auch die Verkaufsberatung und die Ermittlung eines marktgerechten Verkaufspreises mit ein. Auch die Erstellung von Kaufverträgen, ein breites Spektrum an Marketingmaßnahmen und das Führen von Verkaufsverhandlungen sind wesentliche Bestandteile der Dienstleistung. Im Maklervertrag sollte genau festgelegt werden, welche der möglichen Aufgaben der Makler übernehmen soll. Als Immobilienprofi sollten Sie beachten, dass der Auftraggeber bei Nichterfüllung das Recht zur außerordentlichen Kündigung hat.
Pflichten der Vertragsparteien
Der Wohnungsmakler ist verpflichtet, sich aktiv um die Vermarktung und erfolgreiche Vermittlung des Objektes am Markt zu bemühen. Aber auch der Auftraggeber kann Pflichten übernehmen. Beispielsweise muss er alle erforderlichen Unterlagen zur Verfügung stellen oder Besichtigungen ermöglichen.
Datenschutz und Geheimhaltung
Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) verpflichtet Makler dazu, die sensiblen Daten ihrer Kunden zu schützen. Immobilienprofis müssen insbesondere personenbezogene Daten sowie Informationen über das Objekt oder den Kaufinteressenten vertraulich behandeln.
Aufwandsentschädigung
Es kann vorkommen, dass der Auftraggeber vorzeitig vom Vertrag zurücktritt oder den Makler ohne Abschluss eines Geschäfts entlässt. Für diesen Fall wird meistens eine Aufwandsentschädigung vereinbart. Diese deckt die Kosten für die bereits erbrachten Leistungen: Telefonkosten, Porto, Besichtigungen, Kosten für Anzeigen, Marketingmaßnahmen oder die Erstellung eines Exposés.
Reservierungsvereinbarung
Eine Reservierungsvereinbarung sichert einem Kaufinteressenten das ausschließliche Recht, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu reservieren. Da der Makler in dieser Zeit keine weiteren Schritte zur Vermarktung unternehmen darf, läuft er Gefahr, gegen die Vereinbarungen im Maklervertrag mit dem Verkäufer zu verstoßen. Daher sollte der Maklervertrag immer sorgfältig geprüfte und rechtswirksame Regelungen zum Umgang mit Reservierungsvereinbarungen enthalten.
Reservierungsgebühr: Rechtliche Grenzen für Makler
Bei der Vereinbarung von Reservierungsgebühren sollten Immobilienprofis bei der Vertragsgestaltung besonders vorsichtig sein. Denn laut aktueller Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) dürfen Immobilienmakler keine erfolgsunabhängigen Reservierungsgebühren von potenziellen Käufern verlangen. Entsprechende Klauseln in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklers oder separaten Vereinbarungen sind in der Regel unwirksam, insbesondere, wenn der Kaufvertrag letztlich nicht zustande kommt. Der BGH argumentiert, dass dies den Kaufinteressenten unangemessen benachteiligt, wenn er Geld zahlen muss, ohne dafür eine garantierte Gegenleistung zu erhalten. Makler sollten daher auf transparente, individuelle Vereinbarungen setzen und von pauschalen Reservierungsgebühren in Standardverträgen Abstand nehmen.
Überpreisvereinbarung
Wurde eine Überpreis- oder Mehrerlösvereinbarung getroffen, so tritt diese in Kraft, wenn die Immobilie zu einem höheren Preis als ursprünglich angestrebt verkauft wird. In der Vereinbarung wird festgelegt, ob der Makler in diesem Fall eine zusätzliche Provision oder einen Anteil am Mehrerlös erhält.
Vollmacht für den Makler zur Verwendung bei Behördengängen
Erteilt der Auftraggeber dem Makler eine Erlaubnis, bestimmte Aufgaben in seinem Namen zu erledigen, kann dieser bei den zuständigen Behörden Auskünfte einholen sowie Grundbuchauszüge und andere Unterlagen anfordern. Der Umfang dieser Vollmacht sollte durch den Maklervertrag sehr genau definiert werden.
Maklervertrag - AGB sind keine Pflicht, aber sinnvoll
Immobilienmakler können selbst entscheiden, ob sie Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) nutzen wollen oder nicht. Ein Maklervertrag muss daher keine AGB enthalten, da es hierfür keine gesetzliche Pflicht gibt. Wenn Sie jedoch eigene Makler AGB verwenden, ist es sinnvoll, diese bei der Vertragsgestaltung zu berücksichtigen. Ihre AGB können eine einheitliche Grundlage für eine Vielzahl von Kundenverträgen darstellen. Die Verwendung von AGB schafft Rechtsklarheit für beide Parteien und sorgt für ein geregeltes Vertragsverhältnis. AGB müssen allerdings rechtskonform und verbraucherfreundlich formuliert sein, da sie sonst unwirksam sind.
Typische Inhalte der Maklervertrag AGB sind unter anderem die Haftungsbegrenzung, die Klausel zur Provision und die Regelung zur Fälligkeit ihrer Zahlung. Auch die allgemeinen Pflichten des Maklers und des Auftraggebers sind Teil des Inhalts. 
Ebenso sind die Rechte bei Vertragsverletzungen, Vorschriften zum Datenschutz und zur Geheimhaltung enthalten.
Um rechtliche Risiken zu vermeiden, sollten Makler ihre AGB regelmäßig überprüfen und bei Bedarf durch einen Fachanwalt für Immobilienrecht anpassen lassen. So kann sichergestellt werden, dass die AGB im Maklervertrag mehr als nur Formalien sind und einen echten Mehrwert für eine vertrauensvolle Zusammenarbeit bieten.
Das Exposé als zentraler Gegenstand des Maklervertrages
Im Hinblick auf die Verkaufstätigkeit des Maklers ist das Exposé von großer Bedeutung. Die Gestaltung und der Inhalt dieses Dokuments entscheiden oft darüber, ob Miet- oder Kaufinteressenten überhaupt in die nächste Phase des Entscheidungsprozesses eintreten.
Daher empfiehlt es sich, bereits im Maklervertrag festzulegen, wer das Exposé erstellt und welche Informationen es enthält. Darüber hinaus sollte festgehalten werden, wie die Haftung für die Richtigkeit der Angaben geregelt ist. Es ist außerdem ratsam, Vereinbarungen darüber zu treffen, wie und in welchen Medien das Exposé zur Vermarktung eingesetzt wird.
Auch Fragen der Exklusivität sollten berücksichtigt werden: Sind individuelle Anpassungen durch den Makler erlaubt? An wen darf das Dokument weitergegeben werden?
Muster Immobilienmaklervertrag: Vorlagen zur Unterstützung bei Vertragsgestaltung
Ein Maklervertrag muss nicht von Grund auf neu erstellt werden. Makler können auch auf erprobte Muster und Vorlagen zurückgreifen, die eine solide Grundlage bilden.
Im Internet finden sich zahlreiche Musterverträge, auf die ein Immobilienmakler im Bedarfsfall zurückgreifen kenn. Diese Vorlagen dienen als Orientierungshilfe und haben den Vorteil, dass sie zeitsparend und in der Regel rechtssicher sind.
Dennoch ist bei jedem Vermarktungsvertrag Muster, das online zum Download angeboten wird, Vorsicht geboten. Vorgefertigte Muster können verwendet werden, sollten aber vorher auf ihre rechtliche Aktualität gecheckt werden. Ein gutes Muster zeichnet sich durch Vollständigkeit, Anpassungsfähigkeit und Rechtskonformität aus. Makler, die eine solche Vorlage verwenden, müssen individuelle Vereinbarungen immer so genau wie möglich ergänzen.
Musterverträge für Makler werden zum Beispiel von den Industrie- und Handelskammern der Länder oder vom Immobilienverband Deutschland IVD zur Verfügung gestellt.
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Fragen und Antworten
Was sollte in einem Maklervertrag stehen?
Ein Maklervertrag sollte die folgenden Punkte enthalten: die Art des Vertrags (einfacher Maklervertrag, einfacher Alleinauftrag oder qualifizierter Alleinauftrag), die Daten der Vertragsparteien (Maklerunternehmen und Auftraggeber), eine Beschreibung der Immobilie, einen marktgerechten Verkaufspreis, die Höhe der Maklerprovision, die Vertragslaufzeit, die Kündigungsbedingungen, eine Widerrufsbelehrung und eine Bindungsfrist.
Wie sieht ein korrekter Maklervertrag aus?
Ein korrekter Maklervertrag regelt die Rechte und Pflichten von Makler und Auftraggeber eindeutig. Der Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden und bestimmte Pflichtangaben (z. B. die Vertragsart, die Daten der Parteien, die Höhe der Provision etc.) enthalten. Zusätzlich sollten individuelle Regelungen zu den Pflichten des Maklers (z. B. Marketingmaßnahmen, Besichtigungen, Bonitätsprüfung) sowie zu einer möglichen Kündigung aufgenommen werden. Ein rechtssicherer Maklervertrag schafft Vertrauen, sorgt für Transparenz und schützt vor späteren Streitigkeiten.
Wann ist ein Maklervertrag ungültig?
Ein Maklervertrag ist ungültig, wenn er gegen gesetzliche Vorschriften verstößt oder wesentliche Formvorgaben nicht erfüllt. Seit dem 23. Dezember 2020 ist für einen gültigen Maklervertrag beim Verkauf von Immobilien zwingend die Schriftform erforderlich - ein mündlicher Vertrag reicht nicht aus. Die Textform kann in Papierform sowie per E-Mail oder Fax erfolgen und muss von beiden Parteien unterzeichnet werden. Auch sittenwidrige Klauseln oder eine fehlende Widerrufsbelehrung bei Fernabsatzverträgen können zur Unwirksamkeit des Vertrags führen.
Welche Pflichten hat ein Makler im Maklervertrag?
Mit dem Maklervertrag verpflichtet sich der Immobilienmakler, den Auftraggeber bestmöglich zu unterstützen und sachgerecht zu beraten. Er verpflichtet sich insbesondere, die Immobilie marktgerecht zu bewerten, alle relevanten Unterlagen zu beschaffen und aufzubereiten, Besichtigungen durchzuführen, mit Interessenten zu kommunizieren und sich aktiv um die erfolgreiche Vermarktung und Vermittlung des Objekts zu bemühen. Darüber hinaus muss der Makler den Auftraggeber über alle wesentlichen Umstände, die für den Vertragsabschluss wichtig sind, vollständig aufklären und darf keine falschen Angaben machen.
Fazit
Ein gut gestalteter Maklervertrag ist das Fundament für eine rechtssichere und vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Makler und Auftraggeber. Für Maklerverträge ist seit dem Jahr 2020 die Textform vorgeschrieben. Umso wichtiger sind klar formulierte, verständliche Inhalte und eindeutige Regelungen. Die Vertragsgestaltung wird individuell vereinbart und sollte sehr sorgfältig sein, um rechtliche Unklarheiten zu vermeiden. Neben den Pflichtangaben können bei Bedarf auch individuelle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden.
Verpflichtende Bestandteile eines Maklervertrages sind die Art des Vertrages, die vollständigen Daten der beteiligten Vertragsparteien, eine Beschreibung des Objektes, Angaben zum angestrebten Verkaufspreis, Regelungen zur Provision und zur Vertragslaufzeit sowie die Kündigungsbedingungen und eine Widerrufsbelehrung. Zusätzlich können die genauen Leistungen des Maklers, Regelungen zur Exklusivität, die Pflichten der Vertragsparteien, Aufwandsentschädigungen oder eine Bevollmächtigung des Maklers für Behördengänge vereinbart werden.
Verwendet ein Makler AGB, sollten diese auch ein zentraler Bestandteil des Vertrags sein. Sie regeln viele wichtige Details, müssen aber regelmäßig von einem Fachanwalt überprüft werden. Ein Exposé ist mehr als nur ein Marketinginstrument: Es ist ein wichtiges, rechtsverbindliches Dokument. Daher sollten seine Inhalte ebenso eindeutig vertraglich geregelt werden, wie seine Erstellung und seine Verwendung im Rahmen des Marketings. Musterverträge bieten eine hilfreiche Basis. Damit aus einer Vorlage ein tragfähiger und rechtssicherer Vertrag wird, muss diese jedoch individuell angepasst werden.
Bildnachweise für die Bilder dieses Beitrags:
Beitragsbild „Besprechen eines Maklervertrages“ © goodluz/stock.adobe.dom
„Frau mit Vertrag in der Hand“ © fizkes/stock.adobe.com
„Vertragspartner sitzen auf der Waage“ © Adobe Firefly, Bearbeitung: Immonia GmbH
„Dokumentenmappe“ © Adobe Firefly, Bearbeitung: Immonia GmbH
„Besprechung“ © thodonal/stock.adobe.com
„Exposé in verschiedenen Medien“ © Immonia GmbH
„Browserfenster mit Muster-Maklerverträgen“ © Immonia GmbH
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