Provisionsvertrag - worauf Immobilienmakler achten sollten

INHALTSVERZEICHNIS

1. Ihr Provisionsanspruch als Makler - gut zu wissen
2. Haben Makler ohne Vertrag Anspruch auf eine Provision?
3. Maklervertrag Provisionsteilung - wer zahlt die Courtage?
4. Wie hoch ist die Maklerprovision bei einem Maklerauftrag?
5. Im Fokus: Einseitige Interessenvertretung - Innenprovision versus Außenprovision
6. Doppelprovision - wann Makler von Käufer und Verkäufer eine Vergütung erhalten
7. Abwälzung der Provision - so sichern Makler eine klare und faire Kostenverteilung
8. Provisionsanspruch des Maklers nach Vertragsschluss - welche Rechte bestehen
9. Zusätzliche Provision - individuelle Vereinbarungen im Maklervertrag
10. Ratgeber: Provisionsvertrag Muster kostenlos zum Download
    und wann rechtliche Hilfe nötig ist
11. Privatrechtlicher Vertrag - wichtig zu wissen beim Verkauf einer Immobilie
12. Von Laufzeit über Provision bis Widerrufsrecht - wichtige Inhalte des Maklervertrags
13. Fragen und Antworten
14. Fazit

Der Maklervertrag - manchmal auch Provisionsvertrag genannt - bildet die Grundlage jeder erfolgreichen Immobilienvermittlung. Er regelt nicht nur die Rechte und Pflichten von Makler und Auftraggeber, sondern auch die Höhe und Fälligkeit der Provision. Für Immobilienmakler ist es daher wichtig, die Regelung zu ihrer Vergütung rechtssicher zu gestalten. Unklare Vertragsverhältnisse oder Formfehler können dazu führen, dass der Anspruch auf eine Maklerprovision nur schwer oder gar nicht durchsetzbar ist. Klare vertragliche Regelungen und eine transparente Kommunikation sind unerlässlich.

In diesem Artikel erfahren Immobilienmakler Wissenswertes über die Vermittlungsprovision und worauf sie dabei besonders achten sollten. Von der einseitigen Interessenvertretung über die Doppelprovision bis hin zur Abwälzung - wir erläutern die Varianten der Provisionsregelung und beleuchten die Unterschiede zwischen Innen- und Außenprovision. Sie erfahren, welche Ansprüche Makler haben, wie hoch die Provision sein darf und wer sie letztendlich bezahlt. Außerdem erklären wir, unter welchen Umständen ein Anspruch auf eine zusätzliche Provision besteht.

Ihr Provisionsanspruch als Makler - gut zu wissen

Immobilienmakler können von ihren Auftraggebern - Verkäufern, Käufern oder Vermietern von Immobilien - eine Provision verlangen. Ihr Anspruch entsteht, sobald sie eine erfolgreiche Vermittlung mit Vertragsabschluss nachweisen können. Unterstützung dafür gibt es vom Gesetzgeber: Der Provisionsanspruch des Maklers ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 652 ff. BGB) geregelt.

Um Unklarheiten und Unstimmigkeiten von vornherein auszuschließen, sollte die vereinbarte Provisionshöhe im Maklervertrag schriftlich festgehalten werden. Die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer ist in den meisten Fällen gesetzlich geregelt. Bei der genauen Ausgestaltung der Provisionsregelung lässt der Gesetzgeber jedoch einen gewissen Spielraum.

Haben Makler ohne Vertrag Anspruch
auf eine Provision?

Ein Immobilienprofi weiß, dass für einen Maklervertrag seit dem 23. Dezember 2020 die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben ist. Neben der klassischen Urkunde gelten auch E-Mail, Fax oder SMS als gültiger Nachweis. Mündliche Absprachen oder Verträge, die durch konkludentes Handeln zustande kommen, sind nicht rechtsgültig.

Damit ist es Maklern grundsätzlich nicht mehr möglich, ohne offiziellen Auftrag für den Verkäufer, Käufer oder Vermieter tätig zu werden und eine Immobilie eigenständig zu vermarkten. Eine Vermittlung ist nur dann rechtswirksam, wenn ein gültiger Maklervertrag mit dem jeweiligen Auftraggeber vorliegt. Handelt ein Immobilienmakler dennoch ohne Vertrag, besteht kein Anspruch auf eine Provision.

Maklervertrag Provisionsteilung - wer zahlt die Courtage?

Für Immobilienmakler ist die Frage, wer die Provision übernimmt, von zentraler Bedeutung.

Bei Verkauf und Vermietung einer Immobilie müssen unterschiedliche Regeln für die Provisionsberechnung beachtet werden.

Wohnimmobilien zum Kauf und Verkauf

Seit der Reform des Maklerrechts im Jahr 2020 wird bei Kauf und Verkauf von Wohnimmobilien (Wohnungen und Einfamilienhäuser) in Deutschland im Maklervertrag eine Provisionsteilung vereinbart. Das Gesetz schreibt vor, dass ein Immobilienmakler vom Käufer nur dann eine Provision verlangen darf, wenn der Verkäufer mindestens den gleichen Anteil trägt.

Diese Neuregelung stellt sicher, dass sich Verkäufer und Käufer die Courtage in der Regel teilen. Die Begründung dafür liegt in der fairen Verteilung der Maklerkosten, sodass nicht nur eine Partei die vollständige Provision tragen muss. Die neue Regel gilt nicht für Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien, da hier die Käufer kein Wohneigentum erwerben, sondern als Investoren bzw. als Gewerbetreibende auftreten. Bei diesen Objekten wird die Aufteilung der Provision üblicherweise individuell vereinbart.

Immobilien zur Miete

Ganz anders sieht es dagegen auf dem Mietmarkt aus. Beim Mieten und Vermieten von Wohnimmobilien (Häusern und Wohnungen) gilt bereits seit dem Jahr 2015 das sogenannte Bestellerprinzip: Danach trägt diejenige Partei die Provision, die den Maklerservice zuerst beauftragt bzw. bestellt hat. Das bedeutet, dass entweder der Vermieter oder der Mieter die Maklerprovision zahlen muss, je nachdem, wer die Dienstleistung in Anspruch nimmt. Dies ist vor allem beim Mietvertragsabschluss von Bedeutung, da die Provision in diesem Fall häufig direkt bei Unterzeichnung des Vertrages fällig wird.

Im Normalfall bezahlt der Vermieter den Makler, da er in den meisten Fällen zuerst ein Maklerbüro aufsucht und einen Vermittlungsvertrag abschließt. Für den Mieter ist die Vermittlung dann kostenlos.

Wie hoch ist die Maklerprovision bei einem Maklerauftrag?

Beim Thema Provisionshöhe sollte ein Immobilienmakler selbstverständlich die aktuellen gesetzlichen Vorgaben kennen. Nur so kann ein rechtssicherer Provisionsvertrag mit dem Auftraggeber abgeschlossen werden. Grundsätzlich ist das Maklerhonorar frei verhandelbar. Der marktübliche Wert variiert aber von Bundesland zu Bundesland und ist auch regional unterschiedlich.

Als Faustregel für die Berechnung gilt: Die Höhe der Courtage für den Immobilienmakler beträgt in der Regel 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Für Verkäufer und Käufer ergibt sich daraus ein Anteil von jeweils 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Abweichende Werte gelten für Bremen und Mecklenburg-Vorpommern (5,95 Prozent inklusive Mehrwertsteuer) sowie für Hamburg (6,25 Prozent inklusive Mehrwertsteuer). In Niedersachsen hängt die Vergütung von der jeweiligen Region ab.

Die Höhe der Courtage muss im Maklervertrag schriftlich festgehalten werden. Die Zahlung einer Provision ohne Maklervertrag ist im Regelfall ausgeschlossen. Durch das Bestellerprinzip ist die Provision bei Mietobjekten begrenzt und beträgt höchstens zwei Nettokaltmieten (zzgl. MwSt.). Bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien besteht Vertragsfreiheit, sodass die Courtage individuell verhandelt werden kann.

Im Fokus: Einseitige Interessenvertretung - Innenprovision versus Außenprovision

Wird ein Immobilienmakler ausschließlich für den Verkäufer oder nur für den Käufer tätig, so liegt eine einseitige Interessenvertretung vor. In diesem Fall bezahlt nur die Vertragspartei die Provision, die den Makler auch beauftragt hat. Dabei wird zwischen Innenprovision und Außenprovision unterschieden.

Innenprovision
Wenn ausschließlich der Verkäufer die Maklerprovision übernimmt, spricht man auch von einer Innenprovision. In diesem Fall besteht zumeist eine einseitige Interessenvertretung des Verkäufers durch den Makler. Das Honorar wird alleine zwischen Makler und Auftraggeber verhandelt und meistens nicht nach außen ausgewiesen. Es muss aber im Maklervertrag eindeutig geregelt werden. Der Käufer ist damit nicht zur Bezahlung einer Provision verpflichtet. Der Verkäufer kann die Courtage aber in seine Preiskalkulation mit einfließen lassen.

Außenprovision
Ein Modell, bei dem der Käufer die volle Courtage übernimmt, bezeichnet man auch als Außenprovision. Seit der Reform des Maklerrechts ist dies jedoch nur noch unter bestimmten Voraussetzungen möglich: Käufer von Wohnimmobilien (Einfamilienhaus oder Wohnung) dürfen laut Gesetz maximal 50 Prozent der Maklervergütung übernehmen. Eine Ausnahme besteht, wenn der Makler durch den Käufer mit der Suche beauftragt wird und das Objekt zu diesem Zeitpunkt selbst nicht vermarktet (einseitige Interessenvertretung des Käufers durch den Makler).

Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien und unbebaute Grundstücke sind von dieser Regelung ausgenommen. Hier kann die Provision zwischen den Parteien frei verhandelt werden.

Doppelprovision - wann Makler von Käufer und Verkäufer eine Vergütung erhalten

Schließt ein Immobilienmakler sowohl mit dem Verkäufer als auch mit dem Käufer einer Immobilie einen Maklervertrag ab, führt dies zu einer Doppeltätigkeit, da der Makler beide Auftraggeber vertritt (er handelt als "Doppelmakler"). In diesem Fall kann der Immobilienprofi für seine Maklertätigkeit von beiden Seiten eine Provision fordern (Doppelprovision), was aber an strenge Voraussetzungen geknüpft ist.

Die beteiligten Vertragsparteien müssen über die Doppelvertretung informiert sein und ihr ausdrücklich zustimmen. Klare Kommunikation spielt dabei eine wichtige Rolle, um Missverständnisse zu vermeiden. Ein Immobilienmakler ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und muss beiden Seiten Auskunft über das Bestehen eines Maklervertrages mit dem jeweils anderen Vertragspartner und über den sich daraus ergebenden Provisionsanspruch erteilen. Außerdem haben Käufer und Verkäufer einen Anspruch auf Vorlage des mit dem jeweils anderen Vertragsnehmer abgeschlossenen Kontrakts.

Ohne diese Transparenz kann der Provisionsanspruch des Maklers nach Vertragsende angefochten werden. Um rechtliche Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt es sich, die Doppeltätigkeit und alle damit zusammenhängenden Vereinbarungen im Maklervertrag schriftlich festzuhalten.

Abwälzung der Provision - so sichern Makler eine klare und faire Kostenverteilung

Ist der Verkäufer einer Wohnimmobilie alleiniger Vertragspartner des Maklers, so ist er verpflichtet, die Courtage in voller Höhe zu übernehmen. Das Gesetz lässt ihm aber einen gewissen Spielraum, einen Teil der Maklerprovision auf den Käufer abzuwälzen. In der Praxis erfolgt dies über einen Absatz im Kaufvertrag, in dem sich der Erwerber zur anteiligen Übernahme der Provision verpflichtet.

Nach § 656d BGB darf der Käuferanteil höchstens fünfzig Prozent der vereinbarten Courtage betragen. Der Erwerber ist nur dann zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, wenn der Verkäufer seinen Anteil an der Maklervergütung bezahlt hat und ein entsprechender Nachweis hierüber vorliegt.

Provisionsanspruch des Maklers nach Vertragsschluss - welche Rechte bestehen

Hat der Makler oder die Maklerin die im Maklerertrag vereinbarte Leistung erfolgreich erbracht, hat er oder sie nach Vertragsbeendigung Anspruch auf eine Provisionszahlung. Dies gilt beispielsweise für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie.

Ein Anspruch auf Provision entsteht grundsätzlich dann, wenn ein Kauf- oder Mietvertrag durch die Vermittlungstätigkeit des Immobilienmaklers tatsächlich zustande gekommen ist. Erbringt der Immobilienprofi den Nachweis über eine Kauf- oder Mietgelegenheit, so erwirbt er damit ebenfalls einen Provisionsanspruch. Diese auch "Immobiliennachweis" genannte Dokumentation belegt, dass der Makler seinem Auftraggeber eine konkrete Gelegenheit zum erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages vermittelt hat.

Doch welche Ansprüche auf Provision hat ein Makler, wenn der Maklervertrag bereits beendet ist? Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Makler auch nach Vertragsende eine Provision verlangen. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Verkauf oder die Vermietung der Immobilie zwar nach Vertragsende erfolgt, aber auf die frühere Vermittlungstätigkeit des Immobilienprofis zurückzuführen ist. Das ist möglich, wenn im Maklervertrag eine sogenannte Bindungsfrist vereinbart wurde. Diese sichert den Provisionsanspruch des Maklers für einen bestimmten Zeitraum (meistens vier bis sechs Monate) nach Beendigung des Vertrags.

Zusätzliche Provision - individuelle Vereinbarungen im Maklervertrag

Aufwandsentschädigung

Manchmal endet ein Maklervertrag, ohne dass ein Geschäftsabschluss erfolgt ist. Zum Beispiel dann, wenn die vereinbarte Vertragslaufzeit endet oder der Auftraggeber den Makler vom Kontrakt entlässt. Nicht selten erklärt der Verkäufer vorzeitig seinen Rücktritt vom Vertrag ein, weil er sich aus familiären, strategischen oder finanziellen Gründen entschieden hat, das Objekt doch nicht zu veräußern.

Auch wenn in diesen Fällen kein Verkauf zustande kommt, hat der Makler oft bereits erhebliche Leistungen erbracht. Daher wird im Allgemeinen eine Aufwandsentschädigung vereinbart, die die bereits entstandenen Auslagen für Telefongebühren und Porto sowie die Kosten für die Organisation von Besichtigungen, das Schalten von Anzeigen, die Durchführung von Marketingmaßnahmen oder die Erstellung eines Exposés abdeckt.

Überpreisvereinbarung

Für den Fall, dass der Makler die Immobilie für eine Summe verkauft, die den festgelegten Verkaufspreis übertrifft, kann eine Überpreisvereinbarung getroffen werden. Der Makler erhält dann eine zusätzliche Provision oder einen Anteil am Mehrerlös.

Reservierungsgebühr: Was Makler rechtlich beachten müssen

Eine Reservierungsvereinbarung räumt dem Kaufinteressenten das exklusive Recht ein, eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu reservieren. Ein Immobilienmakler kann nur dann mit einem potenziellen Käufer eine Reservierungsvereinbarung abschließen, wenn er vom Verkäufer des Objekts einen qualifizierten Alleinauftrag erhalten hat.

Eine erfolgsunabhängige Reservierungsgebühr ist in der Regel unwirksam, sowohl in einem Maklervertrag als auch in den AGB eines Maklers, vor allem, wenn der Kaufvertrag letztlich nicht zustande kommt. Denn laut einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) benachteiligt dies den Kunden unangemessen. Immobilienmakler sollten daher von pauschalen Reservierungsgebühren in Standardverträgen Abstand nehmen und auf transparente Vereinbarungen setzen.

Ratgeber: Provisionsvertrag Muster kostenlos zum Download und wann rechtliche Hilfe nötig ist

Im Internet stehen zahlreiche frei verfügbare Muster für einen Provisionsvertrag zum kostenlosen Download zur Verfügung. Diese Musterverträge für die Vermittlungsprovision können einen Beitrag leisten, indem sie Maklern eine erste Orientierung bieten und die Vertragsgestaltung erleichtern. Dennoch ist es ratsam, sich rechtliche Hilfe zu holen und den ausgewählten Mustervertrag zunächst von einem Rechtsexperten prüfen zu lassen. Dies kann sicherstellen, dass der ausgesuchte Provision-Mustervertrag vollständig und rechtssicher ist.

Musterverträge sind unter anderem auf den Internetseiten der Industrie- und Handelskammern (IHK) der Bundesländer zu finden.

Privatrechtlicher Vertrag - wichtig zu wissen beim Verkauf einer Immobilie

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, der zwischen einem Makler und einem Auftraggeber geschlossen wird. Er regelt die Zusammenarbeit zwischen den Vertragspartnern während der gesamten Laufzeit und stärkt ihre Position. Zudem bildet der Vertrag die Basis für die Kommunikation zwischen beiden Parteien.

Die Vertragsart bestimmt den Umfang der Maklertätigkeit und die Rechte des Immobilienmaklers. Grundsätzlich gibt es zwei Varianten: den einfachen Maklervertrag und den Makleralleinauftrag.

Einfacher Maklerauftrag

Erteilt der Immobilienbesitzer einen einfachen Maklerauftrag, so kann er auch weitere Makler engagieren oder selbst tätig werden. Es besteht keine Verkaufsverpflichtung gegenüber einem bestimmten Makler. Der Eigentümer kann frei entscheiden, wie er seine Immobilie veräußert. Verkauft er das Objekt ohne Makler, so wird keine Provision fällig.

Makleralleinauftrag

Hier wird zwischen einem einfachen Alleinauftrag und einem qualifizierten Alleinauftrag unterschieden.

Einfacher Alleinauftrag

Beim einfachen Alleinauftrag betraut der Verkäufer ausschließlich einen Makler mit der Vermittlung seiner Immobilie auf dem Markt. Er kann jedoch weiterhin selbst aktiv werden und somit ohne Mitwirkung des Immobilienbüros Käufer suchen und die Immobilie verkaufen.

Qualifizierter Alleinauftrag

Wenn ein Makler einen qualifizierten Alleinauftrag erhält, so sind andere Immobilienmakler, aber auch der Eigentümer von der Vermittlung ausgeschlossen. Dieser Vertragstyp gibt dem Immobilienprofi Planungssicherheit und ist ein sehr guter Grund, schnell mit der Vermarktung der Immobilie zu beginnen. Er kann gezielter und intensiver in hochwertige Vermarktungsmaßnahmen investieren und zeigt in der Regel eine deutlich höhere Motivation und einen stärkeren Einsatz. Der Auftraggeber hat den Nachteil, dass er seine Immobilie nicht selbst verkaufen darf, sondern potenzielle Kaufinteressenten an den Makler weiterleiten muss.

Von Laufzeit über Provision bis Widerrufsrecht - wichtige Inhalte des Maklervertrags

Zu den wichtigsten Gegenständen eines Vertrages gehören die Festlegung der Vertragsart, möglichst vollständige Angaben zur Immobilie, der angestrebte Preis sowie der Kontakt beider Vertragspartner. Eine Vereinbarung zu Vertragslaufzeit und Fristen bei Kündigung inklusive einer Klausel zur automatischen Vertragsverlängerung, eine Regelung zu Höhe und Zahlung der Provision sowie eine Aufstellung aller Vollmachten und Pflichten der Vertragspartner müssen ebenfalls berücksichtigt werden.

Auch das Widerrufsrecht ist wichtig, denn der Makler ist dazu verpflichtet, seinen Auftraggeber mittels einer Widerrufsbelehrung über seine Rechte aufzuklären. Sofern ein Makler Allgemeine Geschäftsbedingungen nutzt, kann er auch diese zum Bestandteil des Maklervertrags machen.

Fragen und Antworten

Fazit

Ein rechtssicher formulierter Maklervertrag ist die Voraussetzung für einen durchsetzbaren Provisionsanspruch. Seit Ende 2020 ist die Schriftform gesetzlich vorgeschrieben. Mündliche Absprachen reichen nicht mehr aus. Wer die Provision zahlt, hängt vom Objekt und der Auftragssituation ab: Beim Kauf einer Wohnimmobilie in der Regel beide Parteien, bei Mietimmobilien meist der Vermieter. Hier greift das sogenannte Bestellerprinzip. Die Provisionshöhe ist im Prinzip frei verhandelbar und muss im Maklervertrag eindeutig festgelegt werden. In den meisten Bundesländern ist ein Provisionssatz von 7,14 Prozent (inkl. MwSt.) marktüblich.

Übernimmt ein Makler eine einseitige Interessenvertretung, so ist hierdurch bereits festgelegt, wer die Bezahlung der Provision übernimmt. Vertritt der Makler ausschließlich den Verkäufer einer Immobilie, so bezahlt dieser eine sogenannte "Innenprovision". Die Höhe der Innenprovision wird in der Regel zwischen Makler und Verkäufer festgelegt und nicht extra ausgewiesen. Wird der Makler nur für einen Kaufinteressenten tätig, so bezahlt dieser eine "Außenprovision". Voraussetzung hierfür ist, dass der Kaufinteressent den Makler beauftragt hat und das vermittelte Objekt noch nicht durch den Makler vermittelt wurde.

Wird ein Makler für den Käufer und den Verkäufer einer Immobilie tätig, so kann er auch von beiden Parteien eine Provision, eine "Doppelprovision", verlangen. In diesem Fall ist er verpflichtet, umfassend über seine Tätigkeit zu informieren und alle relevanten Vertragsunterlagen offenzulegen. Vertritt ein Immobilienmakler ausschließlich die Interessen des Verkäufers einer Immobilie, so kann dieser über einen Passus im Kaufvertrag einen Teil seiner Provisionszahlungen auf den Käufer abwälzen. Die vom Erwerber zu bezahlende Provision darf die Provisionszahlung des Verkäufers nicht übersteigen.

Ein Immobilienmakler kann, zur Sicherung finanzieller Ansprüche, mit seinem Auftraggeber die Zahlung von Aufwandentschädigungen oder eine Überpreisvereinbarung aushandeln. Erfolgsunabhängige Reservierungsgebühren gelten nach der neuesten Rechtsprechung als unwirksam, da Sie den Kunden in unangemessener Weise benachteiligen.

Musterverträge aus dem Internet können bei der Gestaltung hilfreich sein, sollten aber rechtlich geprüft werden. Ein vollständiger Vertrag muss stets alle wesentlichen Angaben, inklusive Widerrufsrecht und Vertragslaufzeit, enthalten. Darüber hinaus sollte jeder Makler wissen, dass er auch nach Vertragsende eine Provision verlangen kann, sofern der Vertragsabschluss auf seine Tätigkeit zurückzuführen ist.

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